الاستثمار في المجال العقاري هل يقدم حلا لأزمة السكن في البلدان العربية أم يفاقم المشكلة؟؟

يتوهم البعض وينتظر الحلول السحرية لمشاكل السكن والإسكان التي ستأتي بها شركات الاستثمار العقاري في بلادنا العربية ونحن في الحقيقة على يقين من أن الحل الحقيقي لهذه المشكلة ليس عند هذه الشركات بل على العكس هذه الشركات فاقمت الأزمة قبل أن تقدم أي عروض جدية للمستهلكين فتهافتت على شراء العقارات ورفعت من أسعارها بطريقة جنونية لم يسبق لها مثيل وهذا الأمر مؤشر سلبي أولي ودليل يقيني يؤكد أن حل المشكلة ليس عندهم بل عند الجهات الحكومية التي تتولى شؤون الإسكان فتوفير السكن للمواطنين هو من المهام الأساسية للدولة الحديثة إلى جانب الأمن والصحة والتعليم والدولة الذكية هي التي تخرج هذه السلعة والحاجة عن ساحة المضاربات التجارية والاستثمارية لأنها ساحة خالية من أي فائدة للاقتصاد الوطني أو الدخل القومي بل على العكس فهي ساحة لتوليد التضخم الوهمي وامتصاص السيولة النقدية والقوة الشرائية لأي اقتصاد لذلك نعود ونؤكد أن هذه المشكلة حلها يكمن في الإجراءات التي يجب أن تتخذها السلطات الحكومية والحقيقة أن بعض هذه الحلول التي طرحت خلال العقود السابقة لم توفر الحل الحقيقي لهذه المشكلة لأنها ببساطة اعتمدت على فلسفة توفير السكن بطريق التملك فقدمت القروض الطويلة الأجل وشجعت الجمعيات التعاونية السكنية ووفرت الأراضي بأسعار معقولة إلا أن هذه الإجراءات لم تخرج سوق السكن من المضاربة التجارية العقارية ولم توقف من امتصاص القوة الشرائية والسيولة النقدية في الاقتصاد الوطني للسبب السابق فتوفير السكن من منطلق التملك هو الأساس الخاطئ إذا" عدم التوصل إلى حلول لهذه المشكلة يكمن في النظر لهذه المشكلة من زاوية ضيقة جدا" وعدم ربطها ودراسة تفاعل هذه المشكلة مع البناء الاقتصادي العام لبلداننا فمع تدني الدخل الفردي وضعف الاستثمار الإنتاجي الصناعي أو الزراعي لا يجوز وضع أي حل لمشكلة الإسكان من منطلق التملك العقاري للفرد فالتملك ليس عنصرا" جوهريا" في توفير السكن بل العنصر الأساسي هو عنصر الاستقرار والاستمرار والشعور بالطمأنينة وهذا العنصر يمكن توفيره للمواطن دون الحاجة لان يكون الفرد متملكا" للمسكن الذي يعيش فيه وبعض التجارب تثبت هذه الحقيقة ففي بعض الدول وبصدد تشجيع وتنمية بعض مناطقها النائية وفرت الدولة السكن بإيجار رخيص يراعي الدخل الشهري للفرد ولا يشكل أكثر من /10%/ منه وكان سكنا" مستقرا" ودائما" ولم يشعر الفرد بأي حاجة للتملك العقاري واتجهت مدخرات السكان إلى العمل الصناعي أو الزراعي ولم تستنزف في أقساط شراء المسكن . ولا شيء يمنع من تعميم هذا المبدأ على المستوى الوطني أو القومي بعد الأخذ بالحسبان لبعض المتطلبات الضرورية لهذا التعميم حيث هذا التعميم على المستوى الوطني يحتاج إلى ميزانيات ودراسات دقيقة ونفقات هائلة لا تستطيع الدولة توفيرها من خزينتها بل لابد من مشاركة جميع المواطنين في انجاز هذا المشروع الوطني الاستراتيجي وتوفير الموارد المادية اللازمة له ويحتاج هذا المشروع إلى إصدار بعض التشريعات القانونية وحتى يكون كلامنا عمليا" وواقعيا" لابد من رسم الخطوات العملية لتعميم هذا المشروع على المستوى الوطني وتبدأ هذه الخطوات في :

أولا": توفير المعلومات والإحصائيات اللازمة على المستوى الوطني. ويجب أن تتعلق هذه المعلومات بعدد المساكن المطلوب توفيرها وأماكن توزعها الجغرافي ومواصفاتها الفنية التي تلبي حاجة السكان لجهة المساحة وعدد الغرف والمرافق الخدمية التي ستوفر لها والنفقات اللازمة لانجازها إلى غير ذلك من المعلومات والإحصائيات الواقعية والميدانية وأهم مصدر للمعلومات يكون عبر الاستبيان الوطني واستطلاع متطلبات السكان وخاصة الفئة التي سوف تستفيد بشكل مباشر من هذا المشروع وهي الأسر الجديدة والأسر التي لا تملك أي مسكن ويستغرق إيجار المسكن دخلها الشهري وغيرهم من الشرائح .

ثانيا": توفير الموارد المالية ونفقات المشروع : وتوفير هذه الموارد ليس مستحيلا" كما يتخيل البعض لان نفقة بناء المسكن الحقيقية لاتتجاوز/ 30%/ من السعر التجاري للمسكن نتيجة المضاربة وقوانين العرض والطلب وتوفير موارد المشروع يتم عن طريق التمويل التعاوني الوطني والتمويل الذاتي وأحداث صندوق السكن الوطني ومن أشكال التمويل الممكنة لهذا الصندوق:

1- رسم طابع الإسكان الوطني : وهو رسم يتم تحصليه من المواطنين لقاء تقديم الخدمات الحكومية العامة والمعاملات الحكومية وتحدد قيمته بطريقة معقولة.
2- رسم إسكان يضاف إلى الضرائب المفروضة على الملكية العقارية ورسوم الانتقال والبيع العقاري.
3- رسم إسكان يضاف إلى ضرائب الدخل العامة.
4- عائدات أجور المساكن المنجزة المؤجرة للمواطنين.
5- مبالغ التأمينات التي تفرض على المستأجر لتأمين سلامة المسكن الذي يشغله.
6- التبرعات والهبات الوطنية والدولية للصندوق وفوائد حساباته الجارية بعد توفير المعلومات والموارد اللازمة نكون قد خطونا الخطوة الأولى في حل مشكلة الإسكان حلا" حقيقيا".

أهم ايجابيات هذا الحل تتلخص في النقاط التالية :
1- توفير سكن صحي مستقر ودائم و رخيص للمواطنين مقابل بدل لا يتجاوز (10 %) من الدخل الشهري لهم
2- توفير فرص عمل في مشاريع الإسكان شبه دائمة
3- توجيه المدخرات الفردية والاستثمارات إلى تمويل المشاريع الإنتاجية الصناعية والزراعية والخدمية وإخراج سوق السكن من السوق الاستثماري والمضاربات الرأسمالية التي تنعكس سلبيا" على أداء الاقتصاد الوطني
4- القضاء على ظاهرة السكن العشوائي والمخالف للأنظمة البلدية والمنتشر بكثافة في بلداننا العربية والذي يولد مشاكل تنظيمية وخدمية واجتماعية تكلف الخزينة الحكومية مبالغ طائلة لإيجاد حلول لها.

أما السلبيات التي قد تنشأ عن هذا المشروع فيمكن حصرها في النقاط التالية:
1- التنفيذ السيئ للمشروع بسبب الفساد الإداري والذي قد يزيد من نفقاته وينقص من جودة المباني والتوزيع غير العادل للمساكن للمستفيدين.
2- البطء في الانجاز والتخلف عن احتياجات المجتمع للمساكن مما يخلق هوة وإرباك في المجتمع ويولد طبقات طفيلية تستفيد من هذا الخلل وتقتات عليه.
3- سوء التخطيط وإهمال المعلومات الضرورية اللازمة للتوزيع الجغرافي اللازم لمشاريع الإسكان.
4- التطبيق الشاذ للتشريعات التي يتوجب إصدارها لتطبيق هذا المشروع ويمكن تلافي معظم هذه السلبيات من خلال توفير الرقابة الحازمة على الجهات المنفذة للمشروع.

بعض الأرقام المفيدة :

1- تبلغ كلفة انجاز المتر المربع الجاهز للسكن في الوقت الراهن : (110 $)
2- الكلفة الحقيقية للشقة بمساحة (130 ) متر مربع (14300 $)
3- يبلغ سعر الشقة بمساحة (130 ) متر مربع في الأحياء المنظمة في البلاد العربية حاليا"ونتيجة المضاربة والاستثمار العقاري السلبي(58000$)